La loi du 3 janvier 1967 régit la vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) ou vente sur plan.

La vente en état futur d'achèvement (VEFA) est un contrat utilisé pour la vente d'immobilier à construire. Le contrat VEFA est régulièrement appelé vente sur plan étant donné que lors de sa signature, en général, la construction n'a pas démarré ou n'est pas terminée.

Le contrat  signé entre le promoteur-constructeur (le vendeur) et l'acquéreur est soumis à des règles spécifiques, fixées par le Code de la construction et de l'habitation. L'acquéreur ne devient propriétaire de son bien immobilier qu'au fur et à mesure de l'avancement des travaux. Et il en prendra possession au moment de la livraison.

 

Les étapes de la VEFA :

La signature du contrat de réservation : 

Par ce contrat, et sous réserve des conditions suspensives qui y figurent, le promoteur s'engage à réserver à l'acquéreur un bien immobilier décrit dans le contrat. Le contrat de réservation doit mentionner :

  • le nombre de pièces principales et la nature des pièces secondaires (dépendances, services, etc.)
  • la surface habitable approximative,
  • la situation dans l'immeuble s'il s'agit d'une copropriété,
  • le prix prévisionnel de vente et les conditions de révision,
  • un descriptif des qualités techniques de la construction (matériaux utilisés, équipements, etc.)
  • la date prévue pour la signature du contrat de vente définitif.

Certains promoteurs peuvent ainsi mentionner :

  • le délai de livraison du bien,
  • l'échéancier de paiement,
  • un prix ferme et définitif,
  • les prêts à obtenir pour financer l'acquisition, etc.

En cas d'emprunt, il est important de faire insérer dans le contrat de réservation une clause suspensive. Celle-ci  permettra à l'acquéreur de récupérer son dépôt de garantie en cas de non-obtention du ou des prêts.

 

Le dépôt de garantie

Son montant est fixé en fonction du délai prévu entre la date du contrat de réservation et la signature de l'acte définitif de vente. Il ne peut généralement pas dépasser les plafonds suivants :

  • 5% du prix quand le délai est inférieur à un an,
  • 2% si ce délai est compris entre un an et deux ans,
  • Au-delà, aucun dépôt de garantie ne peut vous être demandé.

Aujourd'hui, suite à la mise en place de la loi HAMON, le versement du dépôt de garantie se fait par virement sur un compte séquestre après la fin de la période de rétractation.

 

Rétractation

Une fois le contrat de réservation signé, il est adressé par lettre recommandée à l'acquéreur. A compter du 1er jour de la présentation du recommandé, l'acquéreur dispose d'un délai de 14 jours pour se rétracter et récupérer votre dépôt de garantie. 

Passé ce délai, il perdra cette somme s'il refuse de signer l'acte de vente définitif. Sauf dans un certain nombre de cas, prévus par la loi, notamment si le vendeur ne respecte pas les engagements stipulés dans le contrat de réservation. A savoir :

  • Quand le vendeur n'a pu obtenir les prêts promis.
  • Quand l'acte de vente définitif n'est pas signé dans les délais.
  • Quand la consistance ou la qualité du logement subit une réduction de valeur supérieure à 10%. Cette réduction peut affecter, par exemple, des critères comme la surface, la nature des équipements et des éléments de décoration, etc.).
  • Quand l'un des équipements collectifs n'est pas réalisé (ascenseur, vide-ordures, jardin, etc.).
  • Quand le prix de vente définitif dépasse de plus de 5% le prix prévu.

 

La signature de l'acte authentique de vente

Après obtention du ou des prêts immobiliers et dans les délais prévus au contrat de rservation, l'acquéreur signe l'acte authentique chez le notaire.

Le projet de contrat doit lui être adressé au moins un mois avant la date prévue pour la signature. Un délai qu'il mettre à profit pour étudier attentivement le contenu car il ne pourra plus changer d'avis ultérieurement. 

Le contrat de vente doit obligatoirement contenir la description précise et définitive du logement et de l'immeuble : plan coté, surfaces, équipements collectifs, etc. 
L'acte de vente doit naturellement indiquer le prix de vente définitif du bien et les modalités du paiement échelonné. Vous devrez, en effet, payer votre logement au fur et à mesure de l'achèvement des travaux en respectant des pourcentages maximaux. 
Rien n'oblige le promoteur à préciser la date de livraison dans le contrat de réservation. Elle doit, en revanche, être mentionnée dans l'acte de vente. La loi admet une marge d'approximation importante (exemple : « 2ème semestre de l'année N »). 

 

La livraison du logement:

Ultime étape, l'acquéreur va prendre possession de son logement. La livraison s'accompagne du dernier règlement (5%).

Lors de la livraison, l'acquéreur établit la liste des réserve qu'il appartient au promoteur de lever. L'acquéreur a encore un mois suivant la livraison pour compléter la liste des réserves. Il devra la faire parvenir au promoteur par lettre recommandée avec AR.

 

Il y a de nombreuses garanties liées à la VEFA

  • La garantie d'achèvement de l'immeuble qui est souvent donnée par une banque,
  • La garantie de parfait achèvement,
  • La garantie biennale,
  • La garantie décennale,
  • La garantie phonique
  • La garantie des vices apparents.