En période de ras-le-bol fiscal, quoi de plus sympathique que de payer moins d'impôts. Mais comment y parvenir?

Voici quelques outils qui vous aideront à baisser votre imposition:

Le dispositif PINEL dans le neuf

Visant à relancer le marché de l’immobilier par l'investissement locatif dans les communes où la demande est forte et l'offre peu importante, la loi Pinel permet de défiscaliser jusqu’à 21 % de la valeur totale d’un bien immobilier (limité à 300 000 €) sur une durée pouvant aller de 6, 9 ou 12 ans. La réduction d’impôt maximum peut donc atteindre 63 000 €).

Ce nouveau dispositif fiscal est en vigueur depuis le 1er janvier 2015 avec une rétroactivité au 1er septembre 2014.

Pour en profitez, vous devez:

  • Acheter un bien neuf ou en VEFA ( répondant aux obligations de la Règlementation Thermique 2012) et le louer pendant minimum 6 ans au titre de la résidence principale de votre locataire,
  • Respecter des plafonds de loyers, de ressources du locataire et un prix/m² ≤ 5500 €.

A noter, à ce jour, vous pouvez louer à vos ascendants et descendants à conditions qu'ils ne fassent pas partie de votre foyer fiscal.

Attention: le dispositif "Pinel" rentre dans le plafonnement des niches fiscales à 10 000 €/an.

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Le dispositif PINEL dans l'ancien

Vous achetez un logement ancien qui ne satisfait pas aux caractéristiques de décence et qui fera l'objet de travaux de réhabilitation. Il devra, une fois le chantier terminé, afficher une performance énergétique élevée et bénéficier des labels Haute performance énergétique ou BBC rénovation. Une fois réalisés, les travaux sont vérifiés par un contrôleur technique. L'investisseur doit pouvoir présenter les factures des travaux en cas de contrôle du fisc.

Vous pouvez bénéficier de l'avantage fiscal Pinel "Ancien". Vous pourrez déduire ainsi de 12 à 21 % du prix du bien (foncier + travaux) de vos impôts sur 6, 9 ou 12 ans.

Vous devez louer le logement pendant six, neuf ou douze ans à usage de résidence principale du locataire. Vous devez respecter des plafonds de loyers. Ils s'établissent par exemple à 16,82 €/m²/mois à Paris et dans les communes limitrophes, autrement dit dans la zone A bis du dispositif (barème 2015). Les ressources de vos locataires sont aussi plafonnées (55.245 € par an pour un couple en zone A bis en 2015 par exemple). 

Nouveau : vous pouvez louer le logement à l'un de vos ascendant ou descendant tout en profitant de l'avantage fiscal, ce qui n'était pas autorisé en Duflot.

Le Loueur en Meublé Non Professionnel:

Le mécanisme du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est la meilleure solution pour bénéficier d'un revenu complémentaire retraite sans impôts supplémentaires.

Principes:

L'investisseur achète un bien immobilier neuf ou ancien et le loue meublé.

La location du logement doit prendre effet dans le mois qui suit la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

Pour pouvoir récupérer la TVA (régime BIC), l’investisseur s’engage à signer un bail commercial avec un exploitant professionnel. Celui-ci devra fournir au moins 3 des 4 services para-hôteliers (ménage, linge, petit-déjeuner et accueil).

C'est le moyen de se constituer des revenus exonérés d'impôts par le mécanisme suivant:

 Chaque année, l'investisseur pourra déduire de ses revenus locatifs :

  • Les intérêts d'emprunt
  • Les charges de copropriété
  • Les amortissements des murs et des meubles

Du coup, les revenus locatifs perçus sont ramenés à zéro  sur le plan fiscal et ne seront pas imposables pendant une durée pouvant dépasser 20 ans.

Il n'y a pas de plafonds de loyers et de ressources des locataires.

Ce type d'investissement ne rentre pas dans le plafonnement des niches fiscales.

Les logements concernés par le LMNP:

  • Les EHPAD,
  • Les Résidences Séniors,
  • Les résidences étudiantes,
  • Les résidences de tourisme classées,
  • Et les résidences de tourisme d'affaires.

Le dispositif Censi-Bouvard

Le dispositif "Censi-Bouvard" ouvre droit à une réduction d’impôt égale à 11 % du montant de l’opération répartie sur 9 ans. Celle-ci s’applique pour un ou plusieurs logements dans une limite annuelle de 300 000 euros d’investissement acquis avant le 31 décembre 2016.

Cette réduction est calculée sur le prix de revient du logement neuf (prix d'acquisition hors taxe) majoré des frais d'acquisition (honoraires de notaire, droits de timbre, taxe de publicité foncière) et des éventuels travaux.

Comme le régime LMNP classique, il permet sous conditions une récupération de la TVA, et les recettes locatives qu’il procure sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) non professionnels.

Le dispositif Censi-Bouvard concerne les résidences avec services ayant obtenu un agrément qualité "services à la personne" :

  • Les EHPAD,
  • Les Résidences Séniors,
  • Les résidences étudiantes,
  • Les résidences de tourisme classées,
  • Et les résidences de tourisme d'affaires.

L’avantage fiscal peut aussi s’appliquer sur un bien immobilier achevé depuis plus de 15 ans, et faisant l’objet d’une rénovation ou d'une réhabilitation.

Attention, les investissements réalisés en Censi-Bouvard entrent dans le calcul du mécanisme de plafonnement global des avantages fiscaux, de 10000 euros par an.

Le déficit foncier

Si la différence entre les loyers perçus et le montant des frais et charges relatifs aux logements est positif : on parle de bénéfice foncier. Celui-ci vient alors s'ajouter à vos autres revenus annuels (traitements, salaires, pensions et rentes viagères, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices non commerciaux, etc.). Votre revenu global ainsi constitué est ensuite soumis à l'impôt sur le revenu.

A l'inverse, si la différence entre les loyers perçus et le montant des frais et charges relatifs aux logements est négatif : on parle de déficit foncier. Le déficit foncier qui résulte des dépenses déductibles autres que les intérêts d'emprunt, est imputable, dans la limite de 10 700 € et sous certaines conditions, sur votre revenu global (l'ensemble de vos autres revenus annuels tels que traitements et salaires, pensions et rentes viagères, bénéfices industrielles et commerciaux, etc.). La fraction du déficit qui est supérieure à 10 700 € ou qui provient des intérêts d'emprunt est uniquement imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Le déficit foncier déductible du revenu global est définitivement acquis si le bien continue d'être loué jusqu'au 31 décembre de la 3ème année qui suit l'imputation, sauf si l'abandon de la location est motivé par le licenciement, l'invalidité ou le décès du contribuable ou de l'un des époux ou partenaires soumis à une imposition commune ou en cas d'expropriation de l'immeuble ayant donné lieu au déficit.

La Loi Malraux

La loi Malraux a pour objectif la conservation du patrimoine.

Elle donne droit, si le bien est destiné à la location, à une réduction d'impôt calculée sur le montant des travaux de restauration engagés par le contribuable à hauteur de :

  • 30% pour les immeubles situés en Secteur Sauvegardé,
  • 22% pour les immeubles situés dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager (ZPPAUP).

Le montant des travaux pour le calcul de la réduction d'impôt en loi Malraux est plafonné à 100 000€/an.

L'immeuble doit être situé:

  • En secteur sauvegardé,
  • Ou dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP).

Le droit à la réduction d’impôt s’ouvre lorsque la restauration de l’immeuble est déclarée d’utilité publique ou lorsque le plan de sauvegarde et de mise en valeur du secteur sauvegardé a été approuvé.
Depuis le 1er janvier 2013, la réduction d'impôt en loi Malraux  ne rentre plus dans le plafonnement des niches fiscales si le permis de construire a été déposé après le 01/01/2013.

L'acquéreur doit prendre l'engagement de louer le bien immobilier nu au titre de la résidence principale du locataire pendant une durée de 9 ans, et ce dans les 12 mois suivant l'achèvement des travaux de restauration de l'immeuble.

Lorsque les dépenses portent sur un local affecté à un usage autre que l'habitation, le propriétaire prend l'engagement de le louer pendant la même durée.

La location ne peut en aucun cas être conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou à un descendant du propriétaire. Il en est de même pour l’associé de la société propriétaire de l’immeuble.

Par contre, la réduction d'impôts ne peut s'appliquer quand le droit de propriété est démembré.

Le recours à la vente en l'état futur de rénovation (V.I.R) a le mérite de la simplicité et permet de meilleures garanties aux acquéreurs.

Le dispositif des Monuments Historiques

La loi sur les "Monuments Historiques" vise à favoriser l'entretien et la restauration de biens immobiliers classés Monuments Historiques ou inscrits à l'Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (l'ISMH).

L'investissement en loi Monuments Historiques 2015 consiste à acquérir un bien nécessitant d'importants travaux de restauration. Les charges de restauration et d'entretien du bien immobilier "Monuments Historiques", ainsi que les intérêts d'emprunts liés à l'acquisition du foncier et aux travaux sont déductibles à 100% des revenus fonciers. Le déficit généré est déductible du revenu global, sans aucun plafonnement.

Une solution à étudier pour les foyers assujettis aux tranches supérieures de l'impôt sur le revenu.

L’immeuble :

  • Doit être classé Monument Historique ou inscrit à l’ISMH,
  • Doit être conservé au moins 15 ans à compter de son acquisition,
  • Ne doit pas être détenu par une SCI* (sauf SCI familiale),
  • Ne doit pas faire l’objet d’une mise en copropriété après le 1er janvier 2009*.

*sauf agrément

Pour l’exonération de droits de mutation à titre gratuit, une convention à durée indéterminée doit être conclue entre les héritiers, légataires ou donataires et les Ministres de la Culture et des Finances. Cette convention doit prévoir notamment les conditions d’entretien des biens et les modalités d’accès du public qui peuvent être contraignantes.