La Vente en l'Etat Futur d'Achèvement présente l'avantage d'apporter à l'acquéreur des garanties non négligeables aussi bien sur le plan financier que technique.

  • les garanties liées à l'opération elle-même : la garantie de remboursement et la garantie d'achèvement. Ces garanties doivent obligatoirement figurer dans le contrat de réservation signé par l'acquéreur.

La garantie de remboursement

La garantie de remboursement est accordée par un établissement financier. En cas de défaillance du promoteur, si le logement n'est pas achevé, l'acte est annulé et l'acheteur récupère l'intégralité des paiements effectués. 

 

La garantie d'achèvement

la garantie d'achèvement ne permet pas la récupération des fonds versés, mais, comme son nom l'indique, vise à garantir à l'acheteur que le logement lui sera bien livré et que les travaux seront achevés dans les conditions prévues initialement. 

On distingue la garantie d'achèvement extrinsèque et la garantie d'achèvement intrinsèque. 

  • La garantie d'achèvement extrinsèque

Comme pour la garantie de remboursement, la garantie d'achèvement extrinsèque fait intervenir un tiers, généralement un établissement financier. En cas de défaillance du promoteur ou du constructeur, la banque ou la société d'assurance concernée financera le déroulement du chantier et l'achèvement des travaux. 

C'est une garantie qui protège le mieux les intérêts de l'acheteur. 

  • La garantie d'achèvement intrinsèque

Contrairement à l'extrinsèque, la garantie d'achèvement intrinsèque ne repose pas sur les capacités financières d'une banque ou d'une société d'assurance mais sur celles du promoteur lui-même. En d'autres termes, au lieu de souscrire une assurance spécifique avec un tiers, le promoteur apporte cette garantie intrinsèque sur ses fonds propres. 

Elle dépend donc essentiellement de la solidité financière du promoteur et présente donc un certain risque pour l'acheteur : en cas de défaillance, et notamment en cas de dépôt de bilan, les travaux ne sont généralement pas achevés et l'acquéreur ne récupère pas les sommes déjà versées. 

  • les garanties liées à la nature et aux caractéristiques du logement, et qui concernent les vices, cachés ou apparents, les défauts d'isolation phonique,...

 

La garantie phonique

Le promoteur est tenu de livrer un bien respectant les éxigences réglementaires en matière d'isolation phonique. Si l'acquéreur constate un défaut à ce niveau, il peutz, en tant que premier occupant, exercer une action pendant un délai d'un an à compter de l'entrée dans les lieux. Lorqu'ils sont de nature à porter atteinte à l'habitabilité du bien, les désordres accoustiques peuvent relever de la garantie décnnale du promoteur.

 

La garantie des vices apparents

En principe, est "apparent" un défaut ou une malfaçon qui est apparu dans le mois qui suit la remise des clés et la prise de possession des lieux. Au-delà de ce délai, le défaut ou la malfaçon est plutôt considéré comme un "vice caché".  L'acquéreur peut demander réparation du vice apparent dans l'année qui suit la réception des travaux ou l'entrée dans les lieux. 

 

La garantie de parfait achèvement

Pendant un an à compter de la date de la réception, l'acquéreur bénéficie d'une garantie de parfait achèvement: l'entrepreneur et le constructeur sont tenus pendant un an de réparer tous les désordres (quelles que soient leur nature et leur importance) mentionnés lors de la réception ou durant l'année qui suit.

Si l'acquéreur a signé un contrat de construction de maison individuelle, avec ou sans fourniture de plan, l'établissement qui a accordé sa garantie de livraison à votre constructeur est tenu, en cas de défaillance de celui-ci, de faire exécuter les travaux nécessaires à la réparation des désordres que vous avez signalés lors de la réception (ou dans les huit jours).

 

La garantie biennale

Pendant deux ans, à compter de la date de la réception, l'acquereur bénéficie d'une garantie de bon fonctionnement des éléments d'équipement. Tous les éléments d'équipement qui peuvent être enlevés ou remplacés sans détériorer le bâtiment, par exemple, les volets, la robinetterie ou les équipements ménagers, sont garantis par l'entrepreneur, le constructeur ou le vendeur pendant deux ans à compter de la réception.

 

La garantie décennale

Le promoteur est responsable des vices cachés portant atteinte à la solidité ou à la destination du logement, susceptibles de survenir dans un délai de 10 ans suivant la réception de l’immeuble.

L’assurance dommages-ouvrages (DO), à laquelle le promoteur est tenu de souscrire et dont il transfère le bénéfice à l’acquéreur, préfinance les travaux de réparation de ces désordres. Les désordres, qui ne répondent pas à ces critères relèvent de la responsabilité contractuelle du promoteur. Ils doivent également être dénoncés dans un délai de 10 ans à compter de la réception de l’immeuble.