La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 tranche un débat vieux de douze ans : l’ICC est désormais interdit dans tout nouveau bail commercial ou renouvellement signé à compter du 28 mai 2026. Les clauses d’échelle mobile fondées sur l’indice du coût de la construction deviennent inopposables, et l’indice de référence bascule de plein droit sur l’ILC ou l’ILAT.
Pour les baux en cours conclus avant cette date, l’ICC reste applicable jusqu’au prochain renouvellement, ce qui crée un parc locatif à deux vitesses qu’il faut gérer sans attendre.
Clause ICC antérieure au 28 mai 2026 : ce que le bail en cours autorise encore
Un bail commercial signé ou renouvelé avant l’entrée en vigueur de la loi conserve sa clause ICC. Cette survie n’est ni illimitée ni sans risque.
L’ICC reste licite au titre de l’article L. 112-2 du Code monétaire et financier pour les clauses d’échelle mobile contractuelles. En revanche, il ne plafonne plus la révision triennale légale depuis la loi Pinel de 2014 : seuls l’ILC et l’ILAT servent de référence aux articles L. 145-34 et L. 145-38 du Code de commerce.
Concrètement, un bailleur qui conserve une clause ICC sur un bail antérieur au 28 mai 2026 peut continuer à l’appliquer pour l’indexation annuelle. Au renouvellement, la clause devra basculer sur l’ILC (activités commerciales et artisanales) ou l’ILAT (activités tertiaires). Toute reconduction avec une clause ICC après le 28 mai 2026 est juridiquement non conforme.
Écart de volatilité entre ICC, ILC et ILAT : quel indice protège le mieux le preneur
L’ICC mesure le coût de la construction neuve. Sa composition le rend structurellement plus volatil que l’ILC ou l’ILAT, qui intègrent chacun une pondération entre prix à la consommation, coût de la construction et chiffre d’affaires du commerce de détail (pour l’ILC) ou PIB tertiaire (pour l’ILAT).
Au premier trimestre 2026, les dernières valeurs publiées par l’INSEE le 24 juin 2026 illustrent cette divergence :
- L’ILC s’établit à 135,26, en recul de 0,45 % sur un an. Un bail indexé sur l’ILC peut donc aboutir à un loyer stable, voire en légère baisse.
- L’ILAT atteint 137,42, quasi stable avec une variation de +0,09 % sur un an.
- L’ICC affiche 2 084, en recul de 2,89 % sur un an, un différentiel notable avec l’ILC sur la même période.
Pour un preneur, maintenir l’ICC revient à subir des variations de loyer déconnectées de l’activité commerciale réelle. Négocier dès maintenant un avenant de substitution vers l’ILC ou l’ILAT, sans attendre le renouvellement, reste la démarche la plus protectrice lorsque le bail le permet.
Clauses tunnel et butoir : la nouveauté de la loi du 26 mai 2026 sur l’indexation des baux commerciaux
La loi crée un nouvel article L. 145-38-1 du Code de commerce qui légalise les clauses d’indexation dites « tunnel » ou « butoir », à une condition stricte : la variation doit être encadrée de façon symétrique. Une clause qui plafonne la hausse à 2 % par an sans plafonner la baisse dans la même proportion est désormais sanctionnable.
Cette disposition vise directement les clauses asymétriques que la Cour de cassation sanctionnait déjà depuis plusieurs arrêts de la 3e chambre civile. La loi consolide cette jurisprudence et la rend opposable sans discussion.
Rédiger une clause tunnel conforme en 2026
Le mécanisme est simple sur le papier : fixer un plancher et un plafond de variation annuelle identiques en valeur absolue autour de la variation de l’ILC ou de l’ILAT. Par exemple, si le bail prévoit un tunnel de plus ou moins 1,5 point, une variation ILC de -0,45 % s’applique intégralement (elle reste dans le tunnel), tandis qu’une variation hypothétique de +3 % serait plafonnée à +1,5 %.
Le piège fréquent reste la rédaction asymétrique, même involontaire. Une clause qui prévoit « la variation de l’ILC dans la limite de 2 % » sans préciser que cette limite joue aussi à la baisse sera réputée non écrite. Faire relire toute clause tunnel par un avocat spécialisé en baux commerciaux avant signature reste nécessaire.
Substitution ICC vers ILC en cours de bail : méthode et points de vigilance
L’avenant de substitution d’indice ne se résume pas à remplacer « ICC » par « ILC » dans le bail. La formule de calcul du loyer indexé reste la même (loyer actuel multiplié par le rapport nouvel indice sur ancien indice), mais le trimestre de référence et la base de l’indice changent.
Il faut recaler le trimestre de référence du bail sur le dernier trimestre ICC connu au moment de la substitution, puis lui faire correspondre le trimestre ILC équivalent. Si le bail prévoyait une indexation sur l’ICC du quatrième trimestre et que l’avenant est signé en juillet 2026, le nouvel indice de base sera l’ILC du premier trimestre 2026, soit 135,26.
L’autre point de vigilance concerne le rattrapage. Si l’ICC a généré des hausses supérieures à ce qu’aurait donné l’ILC sur les dernières années, le preneur ne peut pas demander rétroactivement un recalcul des loyers passés. La substitution ne vaut que pour l’avenir, sauf accord contraire des parties.
Quel indice choisir pour un bail commercial signé après mai 2026
La question ne se pose plus pour le mécanisme légal de plafonnement : c’est l’ILC pour les commerces et l’artisanat, l’ILAT pour les bureaux, entrepôts logistiques et professions libérales. L’ICC est exclu.
Le seul choix restant porte sur l’ajout éventuel d’une clause tunnel. Pour un preneur en période de faible inflation, la clause tunnel n’apporte pas de protection supplémentaire notable. Pour un bailleur, elle limite le risque de décrochage brutal si l’ILC repart à la hausse après une période de recul.
Sur un bail 3/6/9 classique, la clause tunnel symétrique calée sur l’ILC offre le meilleur équilibre entre prévisibilité et conformité légale. Les montages hybrides (indexation ILC avec rattrapage ICC résiduel) exposent à un contentieux de clause réputée non écrite.
Le parc de baux commerciaux va progressivement basculer vers l’ILC et l’ILAT au fil des renouvellements. Les bailleurs qui conservent des clauses ICC sur des baux anciens ont intérêt à anticiper la transition par avenant plutôt que de la subir au renouvellement, moment où le preneur dispose d’un levier de négociation plus fort sur l’ensemble des conditions du bail.
