Acheter un logement pour le louer, c'est se construire un patrimoine durable, il est donc important de ne pas se tromper dans le choix de son investissement.

Comme pour l'achat d'une résidence principale, il est important de se poser les bonnes questions.

Quel est votre objectif ?

  • Vous créez un patrimoine ?
  • Protéger votre famille ?
  • Préparer votre retraite ?
  • Réduire vos impôts,... ?

Selon vos objectifs, vous pourrez mieux cerner les caractéristiques de votre futur bien :

  • Appartement vide ou meublé,
  • Neuf ou ancien,
  • En bord de mer ou en centre-ville,
  • Immeuble classique ou résidence services avec bail commercial,
  • Répondant à des critères de défiscalisation ou non...

 

Sélectionner un secteur géographique porteur

Une fois vos objectifs définis, la première chose à faire est de sélectionner un secteur géographique porteur. En effet, l'emplacement d'un bien immobilier est la base de tout investissement locatif réussi. Il est donc important de vérifier l'état du marché dans la commune et plus particulièrement celui du quartier sélectionné. Il doit s'agir d'un secteur où la demande locative est forte, seule manière de pérenniser votre investissement locatif en terme d'occupation et de plus-value à la revente.

Une fois le secteur défini, choisissez un logement qui vous plaît mais ne faites pas intervenir uniquement votre affect dans la sélection du bien. N'oubliez pas que vous achetez un logement pour le louer et non pour y habiter. Trop d'affectif pourrait vous faire perdre de vue un objectif important: la rentabilité du bien.

 

Diversifier vos investissements

Il est important de diversifier vos investissements. En cas de problèmes (loyers impayés, vacances de locataire), il vaut mieux ne pas "avoir mis tous ses oeufs dans le même panier". Si vous êtes primo-investisseur, il est conseillé pour une même enveloppe d'acheter plusieurs petits appartements plutôt qu'un grand. 

 

Ne cherchez pas une rentabilité trop alléchante

Compte-tenu des performances des placements classiques, un rendement de 3 à 4 % par an est plus que convenable. Mieux vaut éviter les propositions trop alléchantes en terme de rentabilité. Par ailleurs, un investissement immobilier prend toujours de la valeur à long terme.

Si l'un de vos objectifs est la diminution de vos impôts, analyser les différents mécanismes de défiscalisation, en fonction de votre situation personnelle. De nombreux mécanismes de défiscalisation cohabitent:

  • Le dispositif Pinel,
  • Le dispositif Pinel ancien,
  • Le Dispositif Censi/Bouvard,
  • La loi Malraux,....

Comme pour tout investissement, lorsque vous achetez, il est important que vous intégriez dans votre réflexion la "revente". Si vous avez acquis un bien dans un lieu demandé et que celui-ci est en bon état, sa valeur aura inévitablement augmenté. Votre plus-value n'en sera que plus importante.

 

Demandez des garanties à votre locataire

Mais avant de penser à revendre, il va falloir louer ce bien. Que vous décidiez de le louer par vous-même ou de passer par une agence immobilière, il est important de demander au futur locataire un maximum de garanties  afin d'être certain de percevoir vos loyers et donc de sécuriser votre investissement immobilier.

Une agence immobilière vous déchargera des différentes démarches et en cas de problèmes assurera bien plus efficacement le recouvrement d'éventuelles créances. De plus, les honoraires de gestion sont déductibles de vos revenus fonciers.

Vous pouvez également souscrire une assurance loyers impayés qui couvrira les créances jusqu'à un certain montant en cas de litige avec votre locataire. Le coût de cette assurance varie entre 1.5 et 2.5% du montant de vos loyers et est également déductible de vos revenus fonciers.